楼花及购买步骤

何为楼花

楼花就是所谓的期房，加拿大开发商会提供户型图 及渲染图给楼花购买者。因为一般楼花的建房时间多为3-5年，购买者付一少部分的押金或者首付金就可以拿到楼花合约。

楼花与现房的区别

首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%或以上的首付。

其次是房价，一般楼花与该地区最新现房售价基本相当，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

楼花作为房地产类的投资产品，同时具有房地产和投资两种特性，它的交割期长，通常会有2-4年，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆，如果判断正确，投资楼花可以带来巨大的利润。

购买楼花注意事项：

  • 了解开发商的背景，声誉及以往建筑历史
  • 分析楼盘的地理位置、户型、设计风格
  • 了解楼层遮挡信息
  • CAP Levy Clause（包括开发费和教育费等的）上限等
  • 安省税HST一般是包含在楼花购买价格中, 自住会有HST Rebate, 商业用途另算
  • 若以投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税
  • 交接楼花时要缴纳土地转让税，多伦多市范围内还是双重土地税
  • 若是短期投资炒作楼花，所得利润将100%taxable
  • 相关税务和会计问题请联系咨询相关专家，这里只做一般性提醒
  • 开发商拟定的合同一般不会针对个别购买者有修改的空间
  • 是否能买到心仪的楼盘户型取决于客户，楼盘本身，开发商的策略以及分销商实力

购买楼花的一般流程：

1. 了解CONDO的地理和社区环境

2. 研究户型图，选喜欢的户型和楼层范围

3. 填写购房意向书（Worksheet）

提供基本信息如驾照或别的证件，住址，Email地址，电话和职业，SIN#等。这一步很关键，受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

4. 签署购买合同

带上身份证件和银行支票本,与开发商签购买合同。 因为一般会交5000加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外，可签一个委托协议（POA），委托您的家人，朋友或经纪代您签合同,有的开发商会要求购买者必须到现场。买家在签订购房合时应注意的细有： a. 核对您的名字 b. 楼层和单元是否正确 c. 押金数目和缴款时间 d. 有无车位和储藏室 e. 可否转让，转让条件 f. 开发税是否规定有上限 g. 贷款预批条款 h. 缴款时间及数额

5. 10天冷静期

签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同，甚至找律师阅读合同，本人建议一定要到银行做预贷款审批, 10天冷静期内您可以随时反悔，终止合同.

一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件，建议越早做越好，因为合同一旦生效具有法律效力。

7. 分期缴付首期房款

8. 入住前验房PDI(Pre-Delivery Inspection)

PDI是由买方或买方的代表在建筑商陪同下，对即将交付的新房做全面的了解，检查验收并签署验收表格。 附PDI验房详细清单

9. 临时居住（Interium Ocupency）

这个时候还没有过户，买家相当于借开发商的房子住，过程中买家需要付：管理费，地税还有未付房款利息。时间长短依项目进度和够买楼层而不同，一般三到八个月。

10. 产权转移交房（Final closing）

楼花相关费用

楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的Final Closing。购买楼花的费用也包括了以下几项：

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。

2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：

每种的安装费分别在150到400不等，加起来大概1,000至2,000。大部分的建筑商会在FinalClosing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

3. 入住费（Occupancy Fee）：

当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。这就是OccupancyClosing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月，而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。如果是投资购买楼花，从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去。

4. 楼花转让费（Assignment Fee）：

在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。一般楼花购买合同会有相关的规定，转让必须经过开发商的书面同意，开发商可能要收取转让费。

5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有2到4年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，**一定切记务必**联系开发商，看看是否可以Cap Levy.

6. 支票跳票费（Admin fee）：

在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票, 在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。

7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）

有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。